Commissioni Booking.com:quanto costano davvero in un anno alla tua casa vacanze

Come calcola la commissione Booking.com

Su Booking.com paghi per ogni prenotazione una percentuale fissa sul valore della prenotazione. Inserire la struttura non costa nulla. Quanto sia alta la percentuale dipende dal paese, dal tipo di struttura e dalla posizione. Lo scrive Booking.com stesso nell’area di aiuto per i partner.

In pratica la percentuale di base per le case vacanze è quasi sempre del 15 per cento. Sale se partecipi a programmi come Genius, Preferred Partner o Visibility Booster. Genius ti chiede sconti per i clienti abituali del portale, mentre Preferred Partner e Visibility Booster costano punti percentuali in più in cambio di visibilità. La tua percentuale complessiva la trovi nell’extranet, alla voce “Opportunità” (Opportunities).

Cosa prende Airbnb

Per molto tempo Airbnb ha lavorato con una commissione divisa: circa il 3 per cento lo paga l’host, la parte più grande la paga l’ospite in aggiunta. Dal 2025 Airbnb sta passando a poco a poco a una commissione che paga solo l’host. È del 15,5 per cento, e per gli alloggi in Italia può essere più alta.

Chi ha collegato la propria struttura ad Airbnb tramite un software gestionale è nel nuovo modello in automatico dal 27 ottobre 2025. Per gli host dello Spazio economico europeo il passaggio era stato annunciato per l’autunno 2026. Quale modello vale per te, lo vedi nelle impostazioni dei pagamenti su Airbnb.

Alla fine i due portali stanno più o meno sulla stessa cifra. Per il calcolo qui sotto uso quindi il 15 per cento come valore di base e il 18 per cento nel caso in cui tu partecipi a uno dei programmi.

Un anno di conti

Prendiamo una casa vacanze con un prezzo medio di 120 euro a notte e 150 notti occupate all’anno. Fanno 18.000 euro di fatturato. Il 70 per cento arriva da Booking.com, il resto prenota direttamente oppure sono ospiti che tornano.

Se la quota del portale scende dal 70 al 50 per cento, a fine anno ti restano in tasca tra 540 e 648 euro in più. In cinque anni sono, a seconda della percentuale, tra 2.700 e 3.200 euro circa, con lo stesso numero di ospiti. Con due o tre appartamenti la cifra si moltiplica di conseguenza.

Con i tuoi numeri fai prima nel calcolatore delle commissioni. Lì imposti prenotazioni, valore delle prenotazioni, commissione e la quota che potrebbe arrivare direttamente.

Perché i portali hanno comunque il loro posto

Non voglio scrivere contro Booking.com. Per molti ospiti il portale è il primo posto in cui scoprono la tua struttura. E una parte di loro poi cerca il tuo nome su Google e prenota direttamente.

C’è anche uno studio noto della Cornell University del 2009. Chris Anderson ha mostrato che gli hotel presenti su Expedia ricevevano in più tra il 7,5 e il 26 per cento di prenotazioni attraverso i propri canali. Si chiama effetto cartellone (billboard effect): il portale funziona come un cartellone pubblicitario.

Perché questo effetto arrivi anche a te, però, deve esserci un posto dove si può prenotare direttamente. Chi cerca il tuo nome e trova solo una pagina con un numero di telefono e un modulo di contatto, torna al portale. Lì il pulsante “Prenota ora” c’è già.

Puoi fare un prezzo più basso sul tuo sito?

Sì. A maggio 2024 la Commissione europea ha classificato Booking.com come gatekeeper ai sensi del Digital Markets Act. Dal 14 novembre 2024 il portale non può più vietare alle strutture nell’UE di offrire prezzi diversi su altri canali, compreso il loro sito. I prezzi sugli altri canali non possono più influire nemmeno sulla partecipazione a programmi come Genius o Preferred. A fine settembre 2026 la Commissione ha pubblicato ulteriori impegni di Booking.com su questo punto.

Non è detto che tu debba abbassare il prezzo. Spesso basta un piccolo vantaggio che a te costa poco: un cestino per la colazione il primo mattino, un check-out più tardi, la cancellazione gratuita fino a poco prima dell’arrivo. L’importante è che l’ospite lo veda anche sul tuo sito.

Cosa serve per una prenotazione diretta

Prima che qualcuno prema davvero su “Prenota”, devono combaciare alcune piccole cose. Questi sono i punti che, nella mia esperienza, fanno la differenza.

Un calendario che torna

L’ospite vuole vedere se le sue date sono libere e quanto costano, senza mandare una richiesta e aspettare la risposta. Il calendario sul tuo sito deve quindi essere allineato con i portali, altrimenti rischi le doppie prenotazioni. Per un solo appartamento spesso basta una sincronizzazione con i link iCal; da più unità in su conviene un channel manager, che distribuisce prezzi e disponibilità in tutte le direzioni.

Un sito che si carica in fretta sul telefono

Molti ospiti guardano una struttura prima di tutto dal telefono. Se lì la pagina si carica piano o il pulsante di prenotazione compare solo dopo tre scorrimenti, se ne vanno. Quanto è veloce davvero il tuo sito lo misura Google con PageSpeed Insights. Nella verifica del sito trovi questi valori insieme a una valutazione.

Farsi trovare su Google

Chi ha visto il tuo nome su Booking.com e poi lo cerca su Google dovrebbe trovare per prima la tua pagina. Servono una scheda dell’attività su Google ben curata, con foto e un link alla pagina di prenotazione, e un sito che Google legge bene: titoli chiari, una descrizione per pagina, versioni nelle varie lingue collegate in modo corretto.

Sapere da dove arrivano le prenotazioni

Senza numeri resta tutto una sensazione. Dovresti poter vedere quante prenotazioni sono arrivate direttamente, da che strada gli ospiti hanno trovato il tuo sito e in quale punto si fermano. Si può fare anche senza Google Analytics e senza banner dei cookie, con una misurazione propria che non salva dati personali.

Far tornare gli ospiti dei portali

Quello che porta di più è l’ospite che c’è già stato. Chi riparte contento, la volta dopo prenota volentieri direttamente, se sa come fare. Alcune cose hanno funzionato:

• Un cartoncino in casa con l’indirizzo del tuo sito e il vantaggio per chi prenota direttamente.
• Il sito nella cartellina di benvenuto e sul foglio con la password del wifi, cioè dove gli ospiti guardano comunque.
• Una newsletter a cui gli ospiti si iscrivono da soli, per esempio con un QR code in casa.

Una cosa è meglio lasciarla stare: scrivere agli ospiti arrivati dai portali, senza che l’abbiano chiesto, per far pubblicità alla prossima prenotazione. I dati di contatto della prenotazione servono a gestire il soggiorno. Per la pubblicità via e-mail o messaggio di solito serve il consenso dell’ospite, lo prevede il regolamento europeo sulla privacy, GDPR.

Quanto incide da te?

Dipende dai tuoi numeri, e quelli li conosci solo tu. Se ti va, calcolali nel calcolatore delle commissioni. E se vuoi sapere a che punto è oggi il tuo sito, fai la verifica gratuita del sito. In circa un minuto hai i valori misurati da Google e un calcolo della commissione dei portali per la tua attività.

Se hai domande, scrivimi pure. Rispondo io, in italiano, tedesco, inglese o spagnolo.